笔者认为评估公司、拍卖公司应承担返还误差面积相应比例的评估费和佣金予买受人的责任；房地产开发商承担双倍返还误差面积价款予买受人的责任；买受人向房管处提出变更房屋面积登记申请后，房屋登记机构承担于房屋拆迁前尽快变更登记并书面通知拆迁安置部门的责任。

一、问题提出

2008年9月，原购房人张某与某房地产开发商签订《商品房销售合同》，购买某小区33栋302室房产（销售合同及房产权属证书均载明套内面积为116平米套房）。2012年3月张某涉案，该处房屋被当地法院依法查封，随后评估、拍卖，买受人李某竞价购得该处房产。2013年1月，因城市建设需要，该栋房屋涉及拆迁，住建局实际测量时发现实际套内面积为101平米，而非房产证登记的116平米，少了15平米（不属于公摊面积），因而拆迁办只按照实际面积101平米赔偿买受人李某，李某因此损失近50000元。

那么，买受人李某的损失谁来赔？是评估公司、拍卖公司、原购房人、房屋登记机构还是房地产开发商？

二、分歧意见

第一种观点认为，评估公司应当赔偿买受人的损失。

理由是，依据《价格评估管理办法》（以下称《办法》）第十五条规定，价格评估应当按照下列程序进行：（一）委托价格评估；（二）受理价格评估；（三）现场勘估；（四）鉴定、估计；（五）出具估价报告。同时，第十八条第二款规定，价格评估人员实施估价，应对评估标的物进行现场勘估。标的物为不动产的，还应进行现场实地勘丈测估。而案件中，评估公司并未进行实地勘丈测估，否则不可能不会发现15平米的误差的，而拆迁安置时住建局实际测量时就较为准确的发现了误差，由此可以推定评估公司仅是依据房产证书上登记的面积进行估价，这也是实践中评估公司的习惯做法，故应由评估公司承担赔偿责任。

第二种观点认为，应由房屋登记机构承担赔偿责任。

理由是，依据《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下称《意见》）第十二条规定，委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。由此可以看出，在城市房屋拆迁的估计中，房屋权属证书的记载是估计的主要标准，相对比于普通的机构丈量结果，国家机关的权属登记更具有权威性。所以，因权属登记出现错误致使买受人利益受损的，房屋登记机构赔偿损失。

第三种观点认为，应由房地产开发商承担赔偿责任。

理由是，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由此看见，在该商品房交易中，面积误差比超过3％，故房地产开发商应当双倍返还15平米误差面积的价款给原购房人，但是原购房人的房屋现在归买受人李某所有，故价款应返还给李某，以此来弥补拍卖该房产中买受人的损失。

三、笔者对于各方责任的认定分析

（一）评估公司、拍卖公司承担何种责任？

依据《办法》第十八条第二款规定，评估公司应当对该处房产进行现场实地勘丈测估。但是如果以此来要求评估公司承担买受人所以的损失，对于评估公司而言责任过重。因为虽然《办法》对不动产的估价作出了明确的规定，但是在实践操作中以下几个问题不容回避：1、完全按照《办法》规定的实地勘丈操作，那么，国家权威机构发放的房屋权属证书的效力将受到质疑；2、每个不动产均实地丈量，工作强度的，可操作性低，评估公司的积极性不高；3、《意见》中规定，被拆迁房屋的面积以房屋权属证书记载为准，若估价时硬性要求实地丈量，那么《意见》的实际效力将被架空，甚至无法实行。从公平角度分析，笔者认为，要求评估公司承担多少责任，首先要看其因违规行为取得了多大的利益。纵观案情，我们可以看到评估公司只是收取了评估费用，所以笔者认为，其只需承担返还误差面积相应比例的评估费用即可。对于拍卖公司也是同样，返还相应的佣金即可。

（二）房地产开发商是否应当返还价款，如何返还，返还予何人？

《解释》第十四条规定，面积误差比绝对值超出3％，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在此，笔者认为需要解决三个问题：1、面积误差绝对值是否超过3％？从案情中我们可以很清晰的看到面积误差绝对值已经达到12.9%，远远超过《解释》规定的3%； 2、非《商品房销售合同》当事人是否有权要求房地产开发商承担责任？笔者认为，虽然与房地产开发商签订《商品房销售合同》的是原购房人张某，而非买受人李某，但拍卖时误差面积计算在房屋面积内加以拍卖，所以原购房人因该房屋评估拍卖取得了不当利益，其与买受人李某间形成了不当得利之债，李某向房地产开发商主张赔偿责任是在行使代位权。3、原购房人多支付的购房款如何处理？笔者认为，这不存在问题，因为虽然原购房人多支付了15平米的价款，但是在该房的评估拍卖中，仍然是按照房产证上记载的116平米计算价款的，可以说原购房人先前丧失的利益，在之后的拍卖中又得到了补偿。综上，依据《解释》房地产开发商应双倍返还误差面积价款予买受人李某即可。

（三）房屋登记机构承担何种责任？

依据《办法》第二十条规定，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：

（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；

（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；

（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；

（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；

（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。

从上述条文我们可以看到，在申请登记的内容与申请人提交的相关材料记载一致时，房屋登记机构即应当予以登记。在案件中，申请人提交《商品房销售合同》等相关材料中都明确载明房屋套内面积为116平米，那么房屋登记机构予以登记也是符合法律规定的。但有人也提出，房屋登记机构明显违反了《办法》第十九条第（一）项的规定，即办理房屋所有权初始登记的，房屋登记机构应当实地查看。但是笔者认为不然，理由有三：1、"实地查看"不等同于"实地丈量"，登记机关有查看责任，是防止虚假登记的情形发生，而不是为了核实房屋面积的多少；2、"实地丈量"在实践中无法操作，试想在每天房屋登记数量居高不下的当下，若要求登记机关核实面积，那么房屋登记机构将何堪重负？3、"保质保量"是房屋开发商的义务，如果购房者发现面积出现误差而权益受损，那么其可以行使《解释》第十四条规定赋予的法律权利，要求出卖人承担相应责任。我们看到法律已经规定了救济途径，为何不用？

那么，房屋登记机构承担何种责任呢？《办法》第七十四条、第七十五条对此作了详实的规定，赋予了权利人、利害关系人申请更正登记的权利，并规定了房屋登记机构变更程序和要求。故买受人向房管处提出变更房屋面积登记申请后，房屋登记机构承担变更登记的责任。

综上所述，笔者认为评估公司、拍卖公司应承担返还误差面积相应比例的评估费和佣金予买受人李某的责任；房地产开发商承担双倍返还误差面积价款予买受人李某的责任；买受人李某向房管处提出变更房屋面积登记申请后，房屋登记机构承担于房屋拆迁前尽快变更登记并书面拆迁安置部门的责任。