执行案件中大量租赁关系存疑，法院难以彻底查处

一些基层法院反映，现在每一处房屋的拍卖，几乎都有案外人出来主张租赁权。据浙江省银行业协会不完全统计，2013年至今，仅是五大国有商业银行在浙分支机构，就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况、但处置时案外人却出来主张租赁权的案件121件，执行标的额17.7亿余元。

据分析，这些案外人据以提出异议的“租赁关系”大多具有以下特点：租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。

对此，申请执行人往往认为被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系来规避执行，要求法院不予采信。

大量的租赁关系虽然存疑，但法院囿于力量和手段所限，难以彻底查处，也无法从证据、法律上作出否定，只得“带租拍卖”，从而很大程度上影响成交率和成交价格，不利于债权人合法权益的及时有效实现。

傅松苗说，“买卖不破租赁”制度和案外人异议制度都是立足于我国经济社会发展状况制定的符合国情的法律制度。从法律意义上说，租赁行为虽属债权行为，但真正的承租人往往多为经济上的弱者，法律为保障承租人的权益，《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”原则。法院执行虽是落实生效法律文书确定的权利义务的法定程序，但不排除发生误将案外第三人的财产当作被执行人的责任财产加以执行的可能。为维护案外第三人的合法权益，《民事诉讼法》特别规定了案外人异议和异议之诉制度。

但这两个制度被一些被执行人用来规避、对抗执行，手段多样，且有愈演愈烈之势。义乌法院在一次拍卖一处房产时，第二天上午拍卖，头天下午有个案外人以对该房屋享有租赁权为由提出异议，被义乌法院审查后驳回；拍卖当天上午，又有3个案外人提出异议，他们目的非常明显，意在阻挠拍卖。

傅松苗分析原因主要有四：一是诚信缺失。法院拍卖的不少房产属于银行享有抵押权的抵押物，债务人抵押给银行时已作出过不存在租赁情况的书面承诺，事后却仍然虚构租赁关系。

二是无视司法权威。对法院查封的房产，也不顾后果敢于虚构租赁关系，并据此提出异议，甚至提起异议之诉。

三是法无明文规定。我国现行法律对租赁可以对抗买卖的条件尚没有作出明确规定。《城市房地产管理法》虽确立了房屋租赁登记备案制度，但考究其立法初衷和目的，系作为一种行政管理手段加以规定。

四是现金交易缺乏规制。由于我国目前对现金交易还未有具体明确的规制，从而也为被执行人和案外人虚构支付租金事实提供了串通的方便。

“我们一直在考虑如何给执行法官安上火眼金睛，来识破形形色色的虚假租赁。”傅松苗说。

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